2025.09.25

日本不動産市場全貌｜初心者が実物不動産投資を始める前に知るべきこと

勉強ちゃん

不動産投資は株式や投資信託とは違い、実物資産を保有することで安定的な収益を得られる投資方法です。
特に日本では、低金利環境や都市部の人口集中を背景に「区分マンション」「一棟アパート」への投資が人気を集めています。
しかし初心者が十分な知識を持たずに参入すると、空室リスクやローン返済リスクに直面し、思わぬ損失を抱えることになりかねません。

この記事では、日本不動産市場の全体像 をわかりやすく整理しながら、初心者が区分マンションや一棟アパートを購入する前に必ず理解しておくべきポイントを解説します。

日本不動産市場の基本構造

日本の不動産市場は、大きく分けると以下の3つに分類されます。

住宅市場（新築・中古マンション、一戸建て、賃貸住宅）
商業不動産市場（オフィス、商業施設、ホテルなど）
土地市場（都市部 vs 地方の需給差）

初心者がまず注目すべきは住宅市場、とくに 区分マンション と 一棟アパート です。なぜなら、比較的小口から始めやすく、住宅需要は安定性が高いためです。

日本不動産市場の特徴

東京一極集中
日本の不動産市場は東京圏が圧倒的に強く、人口・雇用・投資需要が集中しています。
人口減少と空き家問題
全国的には人口減少が進み、地方では空き家リスクが拡大しています。投資対象は都市部に集中するのが基本です。
超低金利環境
住宅ローンや不動産投資ローンの金利は世界的に見ても低水準。初心者でも借入を活用しやすい環境が整っています。
外国人投資家の参入
円安や東京五輪、インバウンド需要を背景に、海外資金が日本の不動産に流入しています。

過去から現在までの市場の流れ

バブル期（1980年代後半）
不動産価格が異常に高騰。東京の地価は「アメリカ全土より高い」と言われた時期です。
バブル崩壊（1990年代以降）
価格が暴落し、不良債権問題が深刻化です。
安定期（2000年代）
REIT市場の発展や都市部マンション需要で再び活発化です。
インバウンド需要（2010年代）
外国人観光客の急増により、ホテル・民泊投資が注目です。
コロナ後（2020年代）
オフィス需要が減少する一方、住宅・物流施設は堅調です。

現在の市場動向

住宅価格の推移
- 東京23区の新築マンション価格は上昇を続け、平均1億円を超えるケースもあります。
- 中古マンション市場も需要が強く、築浅物件は価格が下がりにくい傾向です。
区分マンション市場
- 都心部は安定需要でワンルーム投資は賃貸需要が強い一方、競争激化に注意が必要です。
- 中古区分は価格が手頃だが、管理状態や修繕積立金の確認が必須です。
一棟アパート市場
- 地方は空室リスクが高いが、都市圏では安定収益を期待できます。
- 融資環境が厳格化しており、金融機関の審査が以前よりシビアです。