2025.11.28

REIT と実物不動産の違いを徹底比較｜どっちがおすすめ？メリット・リスクを初心者向けに解説

勉強ちゃん

近年、金利変動・インフレ・住宅価格の上昇などを背景に、「不動産に投資したいけど、まとまった資金がない」「実物不動産は手間がかかる」という悩みを持つ人が急増しています。
そんな中で注目されているのが、REIT（不動産投資信託）です。

REIT は、プロの不動産運用会社がオフィスビル・商業施設・物流センター・住居・ホテルなどを運用し、その収益を投資家に分配する“上場している不動産ファンド”です。
少額から投資でき、手間がかからず、いつでも売買できることから、初心者でも始めやすい不動産投資として人気です。

この記事では、

REITとは何か
日本のREIT（J-REIT）は？
実物不動産との違い
メリット・デメリット
投資の始め方

をわかりやすく整理して解説します。

REITとは？

REIT は「みんなでお金を出し合い、大規模不動産に投資する仕組み」

REIT（Real Estate Investment Trust）は、
投資家から集めた資金をまとめ、巨大なオフィスビル、ショッピングモール、物流センター、ホテル、住居などの収益不動産に投資し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する「不動産専門の投資信託」です。
イメージとしては、1 人ではとても買えない規模の不動産を、みんなでお金を出し合うことで“共同オーナー”になる仕組みです。

REIT の最大の特徴は、上場していることです。
通常、不動産投資といえば購入・管理・売却まで多くの手間が必要ですが、REIT なら株式とまったく同じように証券取引所で売買ができます。
スマホ 1 台あれば数秒で購入でき、必要になったらすぐに売却も可能です。この高い流動性が、実物不動産にはない強みと言えます。

また、REIT は賃料収入が主な収益源であるため、投資家は分配金（いわゆる家賃収入の取り分）を受け取ることができます。
特に日本の REIT は法律上、多くの利益を投資家に還元する仕組みで運営されており、インカム狙いの投資家との相性が非常に良いです。

さらに REIT は複数の物件を保有するため、分散効果が高く、個人で不動産を 1 件だけ買うよりもリスクが低くなります。
地域、用途（オフィス、住居、物流など）、テナント構成を分散させることで、特定物件の空室リスクを軽減できるのも魅力です。

加えて、プロの不動産運用会社が管理・入居者対応・修繕計画・資金調達まで一括で行うため、投資家は運用の知識がなくても参加できます。
つまり REIT は、「少額・手間ゼロで不動産オーナーになれる」非常にハードルの低い不動産投資と言えます。

日本のREIT（J-REIT）とは？

J-REITは「日本国内の不動産に特化した上場ファンド」

J-REIT（日本版REIT）とは、日本国内の不動産に投資する上場ファンドで、東京証券取引所に上場している不動産投資信託の総称です。
投資家は株式と同じようにリアルタイムで売買することができ、スマホひとつで日本の大規模不動産の“共同オーナー”になれるのが最大の特徴です。
日本の REIT は世界でも高い評価を受けており、制度の透明性、物件情報の開示、日本国内の不動産市場の規模などから、海外投資家からの資金流入も非常に多いカテゴリーです。

J-REIT が投資対象とする不動産は非常に幅広く、代表的なものには以下が含まれます：

オフィスビル（丸の内・新宿などの一等地オフィス）
商業施設（ショッピングモール・アウトレット）
物流施設（倉庫・配送センターなど EC 需要で人気）
住居（レジデンス・賃貸マンション）
ホテル（観光需要・インバウンドに連動）
データセンター（成長領域）
ヘルスケア施設（介護施設・病院など）

このように用途が多様化しているため、投資家は自分の投資目的に合わせて「物流に強い REIT」「住居中心の REIT」「総合型 REIT」など、リスクとリターンのバランスを調整しながら選択できます。

特に日本の REIT は法律上、利益の 90%以上を投資家に分配することで法人税が免除されるという優遇制度があります。
これにより、J-REIT の多くが 利回り 3〜5% 前後の安定した分配金 を提供しており、インカム投資として非常に人気があります。
銀行預金では増えない時代に、安定収入を狙える投資対象として注目され続けている理由です。

REITと実物不動産の違い

最大の違いは「手間」と「流動性」

REIT と実物不動産の最大の違いは、投資に必要な手間の量と売買のしやすさ（流動性）です。
実物不動産の購入には数百万円〜数千万円が必要で、買った後も管理会社の手配、修繕計画、入居者対応、固定資産税の支払いなど、手間が多く、初心者が気軽に始められる投資とは言えません。
また、売却したい場合もすぐには売れず、買い手探しや仲介業者との調整など、数ヶ月単位の時間がかかるのが一般的です。

一方、REIT は 1口数千円〜数万円程度で購入でき、必要資金が圧倒的に少ないのが魅力です。
しかも管理の手間はゼロです。
物件の維持管理、入居者対応、修繕、テナント誘致などはすべてプロの運用会社が担当するため、投資家は資金を出すだけで「不動産オーナー」としての恩恵を受けられます。

流動性の点でも、REIT は株式同様に証券取引所で売買されるため、必要なときに即日売却が可能です。
これは「不動産」という本来流動性が極めて低い資産を“流動化”したことが REIT の大きな革新です。

またリスク分散の観点からも違いは大きいです。
実物不動産は特定の 1 件の物件に資金が集中しますが、REIT は複数の物件・複数エリア・複数用途に自動的に分散されます。これにより「空室リスク」「地域リスク」が非常に低減されます。

初心者にとってのメリットは特に大きく、

少額で始められる
管理の手間が一切ない
いつでも売却できる

という点で、実物不動産より圧倒的に低リスクで始めやすい投資と言えます。

REITのメリット

少額投資で不動産オーナーになれる

実物不動産を購入しようとすると、頭金だけでも数百万円、ローンを含めると数千万円単位の資金が必要になります。
そのため多くの人にとって不動産投資は“高嶺の花”でした。
しかし REIT の場合、1 口あたり数千円〜数万円程度の銘柄も多く、初心者でも非常にハードルが低く始められます。

これは「不動産の小口化」の仕組みによるもので、投資家が少額ずつ資金を出し合うことで、個人では到底買えない大型オフィスや物流施設を共同保有できます。
さらに REIT は「複数口を追加購入するだけでポジションを増やせる」という柔軟性もあり、資金計画に合わせて少しずつ投資額を増やすことも可能です。

また、REIT は証券口座さえあれば誰でも買えるため、不動産投資にありがちな「審査」「ローン」「登記手続き」などは一切不要です。
必要なのは金融資産だけで、職業や年収などに制限がない点も、実物不動産にはないメリットです。

実物不動産のように「空室が続くと収入ゼロ」「修繕費の支払いが急に必要」といった突発的な支出リスクも REIT では軽減されています。
こうした手軽さ・少額性ゆえに、資産形成の第一歩として REIT を選ぶ人も非常に多く、特に分配金狙いの投資家にとって魅力的です。

賃料収入が分配金として受け取れる（高い利回り）

REIT の魅力のひとつが「安定した分配金（インカムゲイン）」です。
REIT が保有する不動産から得られる賃料収入や物件売却益が投資家に分配されるため、銀行預金ではほとんど増えない現代において、継続的な収益源として非常に人気があります。

特に J-REIT は税制の優遇があり、利益の 90%以上を投資家に分配すると法人税が免除される仕組みとなっています。
そのため、多くの J-REIT が利回り 3～5% 前後の高い水準を維持しており、配当狙いの投資家にとって非常に魅力的な存在です。

実物不動産と違い、REIT の分配金は複数物件の賃料収入が原資となるため、1 件の空室や賃料低下の影響を受けにくいという安定性もあります。
また、物流施設や住宅系 REIT のように景気の影響を受けにくい分野に投資することで、さらに安定度を高めることができます。

株式の配当金と異なる点は、REIT は賃料収入という比較的安定したキャッシュフローに基づいているため、短期の市場変動に左右されにくいところです。
もちろん市況悪化で減配リスクはありますが、同一用途に依存しない総合型 REIT を選ぶことで影響を抑えることもできます。

不動産の分散投資ができる

REIT の大きな強みの一つが「自動的に分散投資ができる」という点です。
通常、個人が不動産を購入する場合、資金の制約から 1 件、せいぜい 1〜2 件の物件を持つことが限界です。
しかし 1 件に依存する投資は、空室が発生したり、地震・災害・地域経済の悪化が起きたりした場合、一気に収益が落ち込むリスクが非常に大きくなります。これが実物不動産投資の最大の弱点と言われています。

一方、REIT は投資家から集めた大規模な資金を使って、

数十〜数百棟の物件を保有
オフィス、住居、物流、商業施設、ホテルなど用途を分散
東京・大阪・名古屋・地方中核都市など、地域分散も自動化

という構造になっており、個人では到底実現不可能なスケールで分散投資が行われています。

たとえば、1 件の住居マンションに 3,000 万円投資するよりも、1 口 1 万円の REIT を買うことで、間接的に 50 棟以上の物件に投資している状態になります。
これによって、どこか特定のビルで空室が出ても、他の物件の収益が補い、安定した分配金を確保しやすくなるのです。

また、用途の分散によって景気変動にも強くなります。
景気悪化時にオフィス需要が落ちても、住宅や物流は安定することが多く、ホテル需要が落ちても商業施設が回復している場合もあります。
このように用途が違えば収益構造も異なるため、REIT 自体が「ポートフォリオ」として機能し、自然とリスクを抑えてくれます。

上場しているので売買が簡単

REIT が個人投資家に人気である最大の理由は、なんといっても「売買の簡単さ」です。
実物不動産を売却する場合、買い手探し、仲介会社との調整、内見対応、価格交渉、契約手続き、司法書士の手配など、非常に多くの工程が必要になり、売却までに数ヶ月〜半年程度かかることも珍しくありません。

しかし REIT は東京証券取引所で株式と同じように上場しているため、スマホアプリから数秒で売買が完了します。
つまり、株を売るのと全く同じ感覚で不動産投資ができるということです。

また価格もリアルタイムで変動するため、市況に応じて柔軟にポジションを調整できます。
これは実物不動産では絶対にできない特長です。
さらに、取引コストも株式と同レベルで、仲介手数料・登記費用・契約書作成費用など、実物不動産特有の費用は一切発生しません。

また、流動性の高さはリスク管理にも直結します。
景気悪化で不動産市況が悪くなってきた時、実物不動産ではすぐに売却できず、価格が下がっている間に持ち続けるしかありません。
しかし REIT なら即日売却が可能で、下落リスクを最小限に抑えることができます。

REITのデメリット

価格変動リスク（株と同じように上下する）

REIT は不動産を原資産とする投資商品ですが、上場している以上、株式と同じように市場環境の影響を受けて価格が変動します。
つまり、保有しているときに価格が下落するリスクが必ず存在します。

特に以下の環境で REIT の価格は下落しやすくなります：

金利上昇 → REIT の借入コストが増えるため利益が圧迫
景気悪化 → テナントの入居率が低下しやすい
不動産市況の悪化 → 売却益が出にくくなる
株式市場全体の暴落 → 投資マネーがリスク資産から流出

つまり REIT は不動産の価値だけでなく「金融市場の動き」にも左右されるという点が重要です。

また REIT は利回り（分配金利回り）を軸に評価されることが多く、金利上昇局面では REIT の相対的な魅力が下がるため売られやすい傾向があります。

一方で長期視点では、REIT の価格は不動産の収益力に連動し、景気回復局面では大きく反発することも多いです。
短期では株式のように上下しやすいものの、長期では比較的安定したインカム資産になるという特徴があります。

金利上昇に弱い

REIT が最も弱いとされるリスク要因が「金利上昇」です。
REIT は不動産を購入する際、多くの物件でローン（借入）を利用しています。
これはレバレッジを効かせて収益性を高めるための仕組みですが、金利が上がれば支払い利息が増え、その分利益（＝分配金）が圧迫されてしまいます。

金利上昇が REIT に与える影響は主に 3つ：

借入コストの増加 → 利益が減る → 分配金が下がる
利回り競争で不利になる → 価格が下がりやすい
不動産価格そのものが下落しやすい

特に日本では今後、日銀の金融政策転換によって金利が上がる可能性があると言われており、REIT にとっては注意すべきポイントです。

REITの始め方

証券口座があればすぐ買える（株と全く同じ）

REIT の始め方は簡単で、手続きはほぼ株式と同じです。
必要なものは、楽天証券、SBI 証券、マネックス証券などの 証券口座 と、スマホまたは PC の取引アプリです。
口座開設後「銘柄検索」で購入したい REIT を選んで買い注文を出すだけで、日本中の不動産の共同オーナーになることができます。

初心者が最初に迷うのは「どの REIT を買えばいいのか？」という点ですが、用途別に特徴が分かれています。

オフィス型 REIT
・都心のオフィスビル中心
・景気の影響を受けやすいが、安定稼働なら利回りも良い
住居型 REIT
・賃貸マンション中心で収益が安定
・長期的に安心して持てる用途
物流型 REIT
・Amazon など EC の需要増で収益が成長
・景気に左右されにくい
総合型 REIT（初心者向け）
・用途が分散されており、最もバランスが良い

また、REIT は 1 口から買えるため、まずは 1〜2 口から始めてみて、配当の入り方、値動き、決算資料の見方などを学んでいくことが非常に有効です。

まとめ

REIT は
実物不動産のような大きな資金や手間を必要とせず、誰でも簡単に不動産収益を得られる非常に優れた投資商品です。
1 口数千円〜数万円程度から始められ、オフィス・住宅・物流・商業施設など多様な物件に自動的に分散投資されるため、単一物件に依存するリスクが圧倒的に小さくなります。
さらに、家賃収入を原資とした分配金は安定しており、長期でインカム収入を得たい人にとって魅力の大きい資産といえます。

一方で、REIT には株式と同じように 価格変動リスク があり、景気後退や金利上昇局面では下落しやすい特徴があります。
また、空室率の上昇や不動産市況の悪化によって分配金が減る可能性がある点も理解しておく必要があります。
とはいえ、物件用途の分散や財務状況の健全な REIT を選ぶことで、これらのリスクは大きく軽減できます。

初心者にとっては、
まずは住居型や物流型、総合型 REIT など安定性が高い銘柄を中心に、少額から分配金の仕組みや値動きを学びながら投資額を調整していくのが最も合理的です。
REIT は長期での資産形成において、「分配金・分散・流動性」を兼ね備えた優秀なインカム資産として大きな役割を果たしてくれるでしょう。

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